中国物业管理信息网

 找回密码
 成为会员

QQ登录

只需一步,快速开始

快捷登录

查看: 740|回复: 0

47家房企董事长看房市:有的很害怕

    [复制链接]
发表于 2016-9-5 12:56:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
u=2797615144,264764531&fm=21&gp=0.jpg
  过去三年,股市和楼市,无不强化着“富贵险中求” 的赢家理念。
  比如:一个多月前还可能触及平仓线之危的宝能,转眼之间浮盈300亿;又比如:京沪深房价永远涨的神话横空出世,有人自称看到了政府的底牌和央行的怯懦——房价不敢降放水停不了。
  但,工商的主体应该是企业家,而不是资本家和哲学家。
  回归到如今鼎沸的房市:让我们听听地产一线从业者的声音。
  国泰君安和克而瑞,用两个月时间,全程跟踪47家海内外上市核心开发商交流会,囊括中海董事长郝建民、龙光地产董事长纪海鹏、中国金茂首席执行官李从瑞、旭辉控股董事长林中、中国奥园主席郭梓文等地产一线的大佬最核心观点,听听企业家对后半场楼市、热点核心城市房价,城市分化以及土地市场等的最新展望。
  为什么远洋地产心里很害怕,认为这是又一个高点;为什么龙湖说不是希望做对,而是希望不做错,对行业是否有敬畏;为什么瑞安房地产认为接下来的几年会很有趣,房地产市场可能会第一次有一个大的重组发生。
  楼市看法
  1、对上半年的地产市场怎么看?
  【绿地控股】市场的热度很高:从深圳到北上广在不断蔓延,包括房价和地价都很贵。不同市场的分化愈加严重,在西部和东北(经济基本面差,人口净流出)的交易量和去库存是有压力的。
  【龙光地产】中国房地产在过去一年,整体的货量、需求的增长都非常大,上半年总共成交总额4.8万亿,同比增长40%。但是价格增长只有十来个城市,主要是一线和部分热点二线城市,其实是北上深带动周边的城市价格在上涨。从政策层面说,会不会出台一些政策抑制涨幅呢?现在看到这几个城市有一大半都出台政策,但主要目的是不要涨得太快,而不是抑制行业的发展。全球经济包括中国都不太好,所以还是需要房地产稳健发展,带动其他行业复苏。如果涨得太多,国家肯定会从货币政策、购房政策来控制。
  2、上半年外地进入投资的比例?
  【旭辉控股】投资客比重在30%以内,厦门比较高,有70%。二线城市年初投资需求只有10%,弱二线城市都是自用需求导向。我们目前认为二线城市买地机会在上半年,现在一些城市,比如青岛无锡已经过热。购买力没有问题,但是外部需求刺激不足。房价涨在地价前,量增后价格涨,但是这一轮正好相反。供求关系改善很大。不能降价去库存,适当涨价可以有利于去库存。房价温和涨的时候有利市场去库存。
  3、对下半年和2017年中国房地产市场,尤其是核心区域的看法是什么?
  谨慎派
  【远洋地产】房地产市场形势一片大好,一线疯,二线热,三线至少是不冷,但心里还是很害怕,认为这是又一个高点,那就看什么时候降,快的话几个月,慢的话也不超过一年,原因和供需没什么关系,都是钱多造成的。远洋成立23年,经历所有调控周期。
  【龙湖地产】整个宏观经济承压,政府管理层的想法是在供给侧和需求侧都在做,在供给侧去产能、制造业消费升级等,至少未来三年内政府对房地产板块是偏正面的,我们自己运作的城市总体需求也是比较旺盛的。今年大的策略是持续关注高能级城市,但确实按照现在的地价,在这些城市运作需要巨大的能力和想象力。这一轮政策是比较分化的,一线和热点二线城市给点阳光就灿烂,热点城市也在反向调控,但手法比几年前柔一点。其他二线重点城市还在正向加温,比如成都、济南、青岛,得益于我们功课做得比较细,我们也观察到了这个趋势和机会。政策上持续性我们认为还是有几年,但是有些城市运作稍有乏力,比如苏州,但我们周转速度很快。这个月南京项目也一把卖了几百套,赚了十几个亿,能赚到就赚到手,绝不恋战。
  宏观政策我们内心还是有担忧的,我们只是做好了防守,偶尔反击,赚不赚得到钱还是看大环境看趋势,这回的资产荒让房地产有钱赚。但我们定义的是穿越周期的赢家,在操盘层面、项目层面要求自己做到行业的领先级别,投资这块做好防守,偶尔反击。现在大家形成了一个态势,本来是期待降杠杆的,央行希望空间换时间,但是大家都在加杠杆,加到不行的时候就会反向了,短期内我们该收割的要到手,对未来不好的时候也要做准备,过去二十几年好像都是小周期,我们以为不好的时候过几年又好了。我们不是希望做对,而是希望不做错,不是某个项目是否毛利好,是整体高层是否有默契,对行业是否有敬畏。
  【融创中国】从整个市场来看,这个市场是不对的,或迟或早的时间,地价过热会暂停,这个是非常有可能的。上半年的时候,我们对货币政策,市场的变化有过深刻的反思。我们相信在重点城市还是会有调控的政策,但是国家整体的流动性的结构是不会改变的,在局部上涨比较快的城市还是会有调控的空间。在某些城市有调控的空间,但是往下降的空间还是不是很大。在货币政策宽松,流动性的前提下,我们维持这样的判断。
  【中国奥园】目前现在个别城市出现了高销的现象,已经引起了中央的重视,表达了对这方面的关注。总体上去库存的压力依然严峻,大部分一二线去库存还是有一定压力,也不是一二线库存不严峻,只不过个别城市,如深圳上海表现得很好;明年深圳、上海,如果楼价继续涨的话,可能会有进一步政策调控,如果还是保持去库存的速度,楼价上涨的机会也不是太高。
  【世茂房地产】今年的行情非常的火爆。从很多一线和二线,现在又蔓延到三四线,所以我们的判断是今年整个市场还是不错,但是明年还是有一些风险。当然一线和好的二线价格很难下降,主要因为门口集中,很多开发商和钱也集中在这些城市。说实话房地产涨不涨就两个因素,钱和人。但我们觉得延续近年的这种疯狂也不太可能,因为价格已经涨到超过一般人购房的能力,不过我们可能没有计算一些其他的收入。
  【新城发展控股】上半年总体而言市场情绪乐观,房地产市场也比较乐观,我们上半年已经完成全年预期销售额的70%,但是我们对于市场的看法还是比较审慎,中国现在仍然是实体经济趋弱的态势,稳增长的势头没有发生变化,只有在一些涨幅过热的城市可能会进行一些稳增长的调控;对于2017年,三四线城市还是没有完全去库存,一线和二线城市已经在不断地减少库存,调控政策有可能在一二线城市进行,然而调控力度的大小我们还是会持续地去关注。
  乐观派
  【中国海外发展】中国经济体量庞大,抗风险能力提升,相信经济持续增长仍是房地产行业发展的机遇。市场气氛持续改善,房地产行业库存下降,主要一二线城市降低到半年以下的去化周期。热点城市和偏冷的城市的差别会继续增大。
  【旭辉控股】货币政策将维持宽松,楼市政策力度温和、因城施策,本轮楼市周期以自身调整为主。一线及热二线城市明年需求会错位,现在土地的价格已经不能够推出刚需房;高端房有供应,但是需求不够,因此土地价格会回落。热点二线城市会逐步出台温和的调控政策。济南、青岛、无锡等二线城市交易量上涨,主要是改善型拉动;土地市场会继续升温。弱二线和强三线成交价格在上升,去化效果较好,刚需与改善并重,土地市场转暖,进一步出台加大去库存的政策。
  【中国金茂】整个中国房地产市场下半年和明年上半年会保持平稳的态势。下半年整体销售去化不会出现大波动,明年上半年随着热点城市政策出台,价格会处在小幅上扬通道,销售去化量不会出现大幅增长。目前还没有某些城市出现过热的情况,相关政策政府调控还是有效果,对市场健康可持续发展有支撑作用。
  【瑞安房地产】一线城市前景仍然良好,因为土地稀缺,房价会进一步加速上涨,甚至可能超过我们的预期;一部分二线城市比如武汉发展良好,因为它比很多二三线城市转型更出色;猜测三四线城市会有一些问题,但不认为会有一个大的崩盘,一是因为政府会尽力维护市场稳定,另外开发商也可以依靠一二线城市的项目生存。
  当然三四线城市肯定会给开发商们带来影响,尤其是三四线的商业地产,因为如果没有人用的话,就算建成了大型写字楼也一定会空置。虽然政府很有创意地提出改造这些楼用作其它用途,但这需要数年的时间才能完成。尽管如此我仍然不认为会有大的崩盘,毕竟这些三四线项目的价值在账簿上相比于一二线是微不足道的。就像我们在大连的项目,虽然规模很大,但是仅此一个项目并不会对我们的表现造成很大的负面影响。
  接下来的几年会很有趣,房地产市场可能会第一次有一个大的重组发生,比如万科事件就很有趣。我们正在积累现金的原因也是以备有新的机遇出现。
  【融信中国】最近国内的调控主要是针对南京、苏州这些城市,融信中国目前在这两个城市没有项目,对公司短期内没有影响。但从目前国家提出的去库存的角度,去库存主要是针对三四线,一二线大家也看到了,城市的供需结构,现在的库存周期都相对比较短,所以下半年对一二线的形势依然看好。
  4、对广州市场怎么看
  【中国奥园】在未来一年楼价会有一定增长,从2015年以后土地供应不算太多,16年有明显减少,在吸引外来人口上还是保持一定量级增长。成交量同比上升36%,价格上升27%,其他珠三角城市像中山成交量同比上升49%,均价16%;佛山成交量上升30%,金额上升39%,价格7%;珠海成交量79%,价格33%。所以珠三角整个涨势也是非常好的。
  5、苏州限购会有什么影响?该如何应对?
  【旭辉控股】目前对外地人第一套房子买房不限购,第二套房交一年社保,从买房到交就要一年,政府不是意在打压房价,而是控制上涨速度;我们认为最有效的还是限购,但对需求打击太大。苏州房价未来会比较平稳,在货币宽松、政策平和的状态下继续上涨,但涨幅会变小。目前旭辉苏州在售项目楼面地价较低,即使市场跌20%也还是有利润,所以我们慢慢卖,政府怎么做我们都不怕。
  6、环北京区域房地产市场情况,房价涨幅判断?
  【华夏幸福(26.300, -0.12, -0.45%)】之前在京津冀周边外溢区域主要是固安、大厂;目前环京的第二梯队,特别是香河、永清、霸州,已经是可以达到五十亿房地产产值的大区。固安、大厂是环京五十公里的区域,目前慢慢导入霸州,这是环京八十公里的区域,原厂区固安、大厂、廊坊等显现更明显。价格上提升比较快,但像北三线,由于统一政策统一规划的影响,受到一定限制,基本上京津冀处于量价齐升的状态,从环京五十公里拓展到环京八十公里,接下来可能会拓展到环京100公里。
  7、京津冀区域统一规划对拿地和一级开发有没有影响?
  【华夏幸福】京津冀现在统一规划统一政策区域在北三线那块,第一这个算是利好,在这个区域内我们有很多存量资源,价值会加速提升。第二,京津冀加速,拓展半径不断加大,已经从环京50公里到80公里,这也是为什么霸州园区能够崛起这么快。
  8、对深圳下半年和明年整体后势的判断?
  【绿景中国】上半年深圳承接15下半年,是一个大年,3月调控政策相对温和,但仍对市场有影响,销售下降40%多。但一两个月后,5月出现很多地王,成交量又上升。7月推盘量小,但是价格都没有下降,均价达到62,000多。随着豪宅推盘量减少,7月出来平均数据是56,000多,这是由于价格结构变化使均价变化,但没有哪个楼盘一手房价格下降。
  国家宏观经济在低位徘徊,上半年6.7-6.8%的GDP增长,新常态下相对平稳,不会大起大落,房地产形势短周期,变化很快,取决于货币政策。货币灌水对房地产影响非常大,货币增发绝大部分进入房地产,深圳作为一线城市,受资金青睐,是资金重点进入城市。明年相对平稳,应该不会像今年这样,但今年拍的地王应该都会在明年入市,房价会在预期中的高位,从而推进深圳房价也维持在一个高位。
  【龙光地产】相信深圳还会稳健地增长,10-20%的增长就够多了。深圳和北上不一样,从产业方面,互联网行业规模深圳超过北上很多,这也是政府大力推进的;从人口来讲,现在1100万常住人口,到“十三五”要增长到1400万,增加三百万,北上人口有进有出,但深圳每年增长几十万,说明这个城市需求量很大。深圳有70%的人租房子,北上有30%的人租房子,可以看出深圳买房需求大;城市总面积2000万平米,建设用地超过50%,政府土地供应很少,靠的是旧改,因此城市土地供应量很少。所以说由于行业聚集、人才聚集、资金聚集,未来购房需求很大。所以我们对深圳区域发展充满信心,希望它稳健地上涨。
  9、对上海市场的看法?
  【瑞安房地产】上海的房价上涨的很厉害,主要是因为上海可利用土地已经不多,我们认为上海政府并没有很好地利用有限的土地。房价未来仍然会进一步上涨,因为大家对上海未来成为国际金融中心也抱有很大期待;政府肯定会做出限制性政策,我们听说下一步主要是在贷款上,但是对于房市有兴趣的商家仍然会找到方法绕过政策;除非供给增加,否则上海的房价很难被抑制。
  10、对今年下半年和明年长沙、南京土地看法?
  【中国金茂】南京市场比较热,现在去化周期只有不到两个月,过去南京的土地供应比较少有一定关系,未来仍然会处在比较热的状态,销售价格会出现比较快的增长,去化量还没看到因受控下降,接下去一年应该还不会受到限购政策影响,明年下半年或许会出现变化。南京政府已经在努力增加供应,但土地增加需要长周期准备,拆迁整理报批都是很复杂的过程,紧缺的状态会保持一段时间。长沙正在进入健康的市场通道中,有效去化。梅溪湖的地块价格已经上升到4000元每平,创造了历史新高,未来一级土地价格会逐步进入上升通道。长沙销售量会比较大,住宅价格增长还在平稳阶段,土地价格会有一定的增长,尤其是明年上半年梅溪湖的增长是可以期待的。
  11、有哪些二线城市未来还有机会?
  【龙光地产】中国房地产的黄金期已经过了,广大老百姓(50.320, 0.00, 0.00%)大的需求已经饱和了。现在是存量时代,产业没有聚集的三线城市,土地白给我都不去,因为没有需求,卖不出去,这就是房地产市场的行业两极分化,只有人口聚集的地方才有需求。广州房价到现在涨不起来,比珠海还低,因为它没办法聚集很好的产业,没办法聚集人才。我们聚集在深圳,就是深圳没有供应量,但是经济发展又好,需求量又大,我们为什么不能搏呢?从拿地单价来看,我们在深圳拿的项目风险不大。
  【中国金茂】热点二线城市出现了比较好的机会,我们之前的这些预测都在实现。按照去年想法,我们在经济活跃的二线城市大量布局,进入了5个相关二线布局了,未来类似的还有武汉、珠海、无锡都是目标城市方向,方法上当前进入的二线城市里首批进入的重点还是招拍挂为主。郑州、合肥、天津我们进入时,之前已经经过了1年左右的土拍试水(比如合肥举牌7次,郑州5次),才能有所斩获,大量前期研究工作,才会确保拿到适合做改善型需求的土地。
  一级市场成功是很多因素决定的,一是要发现有未来潜力的城市和区域,二是政府要支持开发商做。
  预判政策
  1、预计什么时候政策会有收紧?具体有哪些影响?
  【首创置业】会不会局部微调,这也是有可能的,如果出现政策调整,对所有发展商都是一样的,对首创来说,对市场的判断肯定是充分看好,看好中国的经济发展、未来、城市化进程,以及一线城市吸纳的能力。
  【中国海外发展】过去在中国一二线个别城市确实出了一些调控政策,本身是比较温和的,也是希望让行业让健康的方向发展,不是说调控就是打压,这是两个概念。当然稳定不稳定,有没有效果还需要观察,个别城市的政策还是起到了一些效果,我们也能看出来,让市场冷静一些降降温还是有的,是可观的情况。可能你理解的调控就是打压,这其实有点极端,调控本身是健康地打压。当然现在中国各地政府水平都很高,政策出台本身还是有相当的操作性的,所以我认为还是不错的。国内的宏观经济有下行的压力,在一些过热的城市,政策收紧可能存在(信贷方面),但是整个供求关系将朝着有利于供求关系的方向发展。
  【当代置业】总体地产形势复杂,大的基本面向上、比较好,促需求导向没有变化,供给侧“有保有限”的方针还在继续,一方面把全国重点城市的土地市场进一步激活,采取多样方法去库存,另一方面也限制高库存的城市限制土地供应。城市在分化,凡是人口净流入、经济基本面好的城市,房地产市场还是比较活跃的,但三四线确实比较危险。苏州和上海也出现分层调控的措施推出,越是形势复杂的时候,和居民刚性需求、健康有关系的产品,越受欢迎。
  【中骏置业】我们认为现在政策不会有太大的变化,政策层面的预判集团会有自己的研究,我们争取在政策主动的方向,对市场和政策的判断要走在前面。补充一点,现在一线和二线城市的地价都上升了,要在一线和二线城市拿地,一定的负债率是不可以避免的。我们会坚持“高周转,快开发”的战略,在北京和上海的市场保持快开发的态势。同时考虑经营的效益方面,三四线城市同样还是会有一定的开发机会的,比如福建的三线城市还是有一定的发展空间的,我们要适时地回头看三四线城市的发展空间的。我们认为上半年是拿地的高峰,但是没有预料到高峰期来得那么早,二季度就开始了。我们会关注一二线城市和它们的外溢市场,比如北京的燕郊和上海的昆山,这些地方在之前的政府规划中是不到位的,之后的交通规划也将这些地区纳入到核心的考虑位置以疏散人群和产业集聚。买地,卖地,工程,设计是房地产行业中最重要的四个环节,未来将更多的精力投放在买卖地的方面中。
  2、增值税对净利润会有什么影响吗?
  【恒隆地产】严格来说,增值税并不是由公司承担,是由最终消费者来承担。对于今年上半年来说,这项政策毕竟只实行了两个月,还不能看出很大影响。在今天这个时代,增值税的分配或多或少更依赖于商业谈判,一些租户更愿意承担增值税,一些不愿意,所以这就要靠谈判。我们内部做了一些分析评估,认为这个新政策对我们的盈利影响在0-5%之间,我们不能明确这个影响的原因是,中国大陆政府税务部门也没有最终确立商业地产增值税新政过渡期的一些政策,我们认为这个情况在未来的十二个月内会继续保持。
  拿地布局
  1、未来公司拿地节奏、方式?会继续关注哪些城市?
  【旭辉控股】旭辉以利为先,不加杠杆,不参与土地规模和土储竞赛。下半年一线及强二线城将市谨慎补仓,关注一线城市优质商办项目,地价相对住宅合理,重点放在城区和远郊,避开远郊高价地。二线城市重点关注改善型项目,争取开发高端铂悦系产品,增强产品溢价能力;关注核心一线及强二线城市需求外溢辐射的强三线城市,其他三四线城市不会考虑。
  【龙光地产】我们和平安是非常好的战略合作伙伴,不止在项目层面合作,还有很多其他方面的业务合作,在深圳单家拿地压力非常大,合作是非常有必要的。不仅是拿地合作,还有开发贷、按揭贷,合作其实是整体性的,我们互相支持,互惠互利。除了和平安的合作,其实所有能够接受这种合作模式的,我们都欢迎。我们会投资深圳轨道交通上盖物业,万科上个月开发布会要做轨道交通上盖物业,我们三年前就开始做了。地铁上盖物业的价值比出地铁走五百一千米的物业价值高出20%,这是我们先知先行。未来供应很激烈,我们会通过旧改拿地,现在已经有一些在前海。持有物业就两栋楼,有市场需求、价值高的持有一部分,因为如果所有都做快速周转,会受经济、政策、行业影响,我们需要长期持有的物业减少这样的影响,控制风险。这个做完、做出规模后,我们就会做到京津冀和长三角地区,未来这三个地区的经济增长点、供应和需求都比较好,以后的价值还会再涨。
  【中骏置业】今年全部是全资拿地。但是我们依然不排除合作的可能性,现在房地产业没有之前那么好做,我们会不断增加自身的透明度,加强和中小股东的合作,让他们信任我们来操盘。我们在和中小股东合作的方面具有信心。
  【宝龙地产】我们今年拿了四块地,都是以低溢价的价格拿下的。我们的逻辑是,中国的印钱机器短时间没有停下来的可能性,房地产的资产价值由于通货膨胀,资产价值未来有上升的空间。只要集团能以正常的价格拿到资源,不采取赌博的方式,我们专业的人员就会继续做。但是之后对市场会更加具有选择性,过去两年内各种类型的分化都非常的显著。城市分化,模式也出现了分化。中国的前十大地产商都有退出市场的倾向,前十大地产商都难以为继。各行各业都会在资源的积累上更加重视。集团的选择是继续在这个行业中努力,稳重发展,同时也会在我们细分的领域之内做大做强。这是我们的发展策略。
  【雅居乐集团】雅居乐之前出现了一些事情,希望现在的发展更加平稳一些。土储目前有3000多万平方米,我们的目标是清库存的项目,以及资金回笼。这个在财务数字中已经有了相关的体现。我们全年550个亿是完全没有问题的。我们10%的纯利是没有问题的,也有可能达到12-14%。我们现有的3000多万方,哪怕不拿地,销售额500-600亿都能拿到。到2017年用300亿出来,估计就是800-900亿的货值。内部的目标有可能在2019年达到1000亿,2019年不行的话,2020年还是有可能的。中山,广州,南京,我们在海南岛还是有几百万的土地。现在的海南岛的土地非常优质,要么是不准拍,要么是拍了不审批。同时我们在南京之前卖不动的盘今年卖得很好。
  【禹洲地产】去年下半年到现在土地投了230-250亿,前面买的地基本上都升值了,现在去买应该要加100亿,我们会珍惜这些资源,买地还是会继续的,手头还有150多亿现金,在不增高负债率的情况下买,靠销售买地,择机买地,通过收购并购的方式买地。11月份到明年三四月份会是并购高峰期,希望并购一些地产商来降低成本,很荣幸能并购到杭州的地块,32万平米,如果不是用这种方式,价格一定会高很多。这也是禹洲一贯的做法。董事会经营班子下了指令不允许进三四线城市,我们原来还在关注苏州、宁波,应该就进入一两个城市。
  【中国金茂】我们做改善性需求,今年拿的八块地无论是单价还是总价在当地都不是最高,理性积极四个字都要做到。八块地我们都要求会在10-12月内开盘,这是我们对所有项目的要求,不会出现有时间等待地王解套的情况,我们对毛利率也充满期待。现在我们的毛利率高,今年新拿的地毛利率也会在20%以上。比如郑州的地,周边房子已经卖到5万一平,我们的地低密度、临湖,会做成高端低密度联排别墅,预计开盘会在5万5单价。无论拿下什么地,未来的销售和毛利都是按照既定有序推进。
  【瑞安房地产】增加土地储备不容易,政府其实过去六个月有与我们一起协作,也希望确保我们拿到地。不过现在国内开发商对上海土地非常饥渴。所以我们正在寻求其它方法,包括与其他拿到地的房企合作。他们对我们公司的专业技能感兴趣,因为我们擅长大规模规划,并且在知识网络方面有优势,因为我们已经在上海做了很多年,现在很多开发商没有构建生态系统的经验。所以我们也能够通过这些方式获取足够的土地储备。现在我们有充足的现金,但是因为土地价格太高,我们不准备疯狂抢地;而且我们觉得接下来几年市场可能会有重大变动,不希望到时候现金短缺。
  【富力地产】我们买地的策略放在全国的五个片区。第一是华东区。华东区表现的数字非常强劲,我们想之后深耕这几个区域。上海郊区,宁波,无锡这些城市都能在一个小时之内到达。未来应该会着重拿这一些一个小时的交通能到达的区域,现在正在和当地的政府做积极的沟通。还是希望能透过公司的品牌,让当地的政府能排除其他的竞争者,以比较低的成本去拿到土地。这个策略现在正在起效果。除了传统的华东区域,我们在精力还是京畿地区,还有珠三角,广东。除了深圳之外,我们在买卖双方都平等的状态上收购一些珠海的房地产企业。因为一些小型的企业还是很难拿到资金,现在地价上涨给了这些企业很好的脱身的机会。这些企业脱身之后我们能获得一个discount(折扣)。现在这些项目都是在谈的过程中,未来我们还是能看到新闻的。第四个项目就是海南岛,海南岛还是我们长期看好的,海南岛是中国经济持续向好的最终获益者。我们海南陵水的项目将于2017年开业,已经满足了政府的要求,能以非常低的成本来获取土地,这对我们增加海南岛的土储是非常有利的。最后公司把太原独立了出来,太原一直是公司发展的一个重要的发动机,这个太原都是一个正的现金流。现在在太原的土储在整个市场都是前三名的。这是我们最关注的五个市场。
  【当代置业】其中京津冀,长三角,珠三角都是考虑的范围之内,中间对武汉合肥也是非常看好的,郑州也是非常好的。拿地方向是一线城市和强的二线的城市。拿地策略一直非常清晰:招拍挂和兼并收购同时进行。考虑好的合作伙伴的选择,我们内部有好的测算的模型和判断。这些没有大的变化,在苏州上半年有三块土地,南京通过产权交易的招拍挂,这些的竞争相对要小一点。
  【首创置业】今年下半年依然聚焦京津沪,成渝地区主要是轻资产模式,京津沪还是会和同行合作,更多关注并购机会,是否成功还需要看最后的条件。我们会关注京津沪土地开发,一级开发,不会要地王。我们还是要冷静,会进取地拿地,但不会疯狂。上半年一共支付106亿元土地款,基本上上半年取得土地都付清了,截止6月30日只有3.6亿没付,现在已经付了下半年77亿元预算。全年170-180亿。
  【中国奥园】我们上半年新增土地面积139万平方米,其中有一线如深圳,二线如成都。奥园一直是有纪律性的买地方式,我们认为目前政策环境下去库存不是问题,关键还是买地策略,如果有纪律性,公司发展会更加稳健。
  【华夏幸福】这是华夏幸福与标准房地产公司不一样的地方,我们不需要提前拿两三年的地。我们是全域的产业新城委托开发,这是产业新城的优势,我们通过协议对区域的土地资源有锁定,等到市场热起来了,我们就加速土地入市,用招拍挂的形式进行拿地。
  【绿地控股】在土地竞争中更加理性和务实,从土地储备上还是成长性好的城市,以住宅地产为主。积极参与城市更新和棚户区的改造。在超高层方面发展战略性项目。包括济南和江西的项目。济南的项目区位非常优越,就位于济南政府旁边的CBD。有选择性地参与招拍挂。
  【恒大集团】经过13-16年的调整,土地储备基本上已经以一二线为主。如今恒大能超过万科权益销售,得益于弯道超车。中国房地产行业必须形成龙头企业,才能立于不败之地。中国所有一二线城市的房地产企业都愿意拿出土地和恒大合作,就是因为恒大融资能力强,效率高,周转快。我们认为还是一二线城市好,人口集中,政策多是因为市场好,但并非泡沫,而是真实需求。三线城市的市场被恒大带动起来,地价也有上升。我们300-400块就把地给买下来了,我们土地原值2500亿,世邦魏理仕评估5700亿元。之前恒大强调了三线城市的重要性,但是大家都没有相信。从去年2000亿到今年3000亿的跨越,是因为恒大土地储备完成了,地价低,比现在拿地的开发商有优势。
  【绿城服务】(收购的标准)主要看公司背后的母公司是否能提供后续项目, 公司的发展地域里面,物业费的水平, 类型等。以净资产价或溢价收购, 多以品牌房产和国企的项目为主。
  【绿地香港】去年下半年房地产进入极速分化时期,南京合肥苏州深圳上海,上海周边地价都超过了黄浦江旁边的地价,对绿地香港本身来说已经采用了谨慎拿地策略,除了购地项目会继续落地,市场疯狂举牌行为不参与。一线和二线调控政策已经出台,地方政府有相应态度。我们要调整好节奏,采用合理方式获取土地。总价地王对于绿地香港来说并不是很合理,会沉淀大量现金,因此6月和8月成立的基金,我们对于总价地王有准备。
  【融创中国】布局这一块,我们都是聚焦8个城市。从去年开始,一线城市的土地市场的竞争更加激烈,在二线城市的账还是比一线好算,我们之前占据的城市的份额还是比较少,苏锡沪渝杭,但是我们的聚焦战略还是没有变化。我们基本的布局已经是完成的,未来这一两年还是在深耕,原有的核心城市还是要维持原有的领先的地位。在团队的方面,在原来的八个公司的地位中,就有一个去平台,去公司的策略,我们的架构已经致力于3-5年,这个给我们进入新的城市做了很好的准备。比如北京也管济南、太原、石家庄,天津管了郑州西安,上海和江苏,杭州管理了福建安徽,新建的只有广深和武汉,也是集团原有团队组建,从其他城市抽调。现在武汉还是单城市,项目不多,管理非常好,广深这一带也是派了最强的人去,比如黄书平、李绍忠,都是比较强的团队,管理架构和能力上能覆盖,新城市当然也是重点关注对象。
  【阳光100】我想要解释一下购地模式。比如说在武汉购地,有个项目,别人的楼面价在8000左右时,我们会拿到2000多,或2900吧。在宁波我们可能会在市中心地区拿到2800左右的楼面价,其他人的可能都到接近10000。 我们有可能会增加一些这样的购买。一般来说我们的街区商业面积在10-20万平方米之间,10万平米的话就是3个亿,20万的话就是5-6个亿,这是我们所能承受的,有时购地的时候我们甚至会考虑分期付款,我们采用的是谨慎的模式,也会运用我们的专业能力去买地。主要就是这么一个思路,我们购地不会有大幅的增长。
  【荣盛发展(7.580, 0.02, 0.26%)】我们想拿的地块主要在廊坊周边多一些,这些政府之后放出来。这符合我们拿地的方式和公司战略的考量。2007-2008年一线城市不太好过,荣盛被称为三线的龙头,复合增长率50%以上。现在时间点变了,市场也发生了变化。我们已经在城市和区域结构上有了很多调整:区域上我们重新聚集长三角和京津冀;城市上面我们主要是向上提升。今年新进入了郑州,去年进入济南;有的城市是停止投资,有的城市是加大投资,比如北京周边,有的城市是退出投资,去化现有的投资就不干了。
  【新城发展控股】企业还是会坚持“3+1”的模式,以上海为中心,同时关注“长三角,珠三角和渤海湾”三个区域,现在我们长三角地区的土地储备是占到所有土地储备的65%,其他地区占有26%,我们未来也会加快对其他地区的深耕。城市布局的重点就是长三角,东部城市也是涨幅最大的部分。东部地区的销售涨幅领先全国,西部的涨幅比较慢。尽管现在看到西部城市的涨幅比较和缓,但是我们还是要在西部的一二线城市进行布局,平衡区域调控带来的风险。
  【世茂房地产】今年上半年购地数字比较小,也就是100亿左右。7、8月通过合作又加了一部分,这是没有算在上半年。数字最后能做多大很大程度取决于与政府的合作,我们不希望这个数字很大部分是拍来的。我们可能还是主要帮政府做一些城市中心副中心,以及旅游、文化、健康、养老的概念,当然这样的拿地很难,但是可能一下规模就很大。之前在深圳、福州、南京和环北京跟当地政府谈得很多项目是上百亿。所以如果谈成一个,三百亿四百亿都有可能。这种项目很难谈否则谁都能谈,所以问今年买地三百亿四百亿,不能明确知道。就算这样我们也不是很担心,因为随着股权的增发和回款的上升,负债率肯定是不会超的。我们这方面还是很有信心,而且现在跟政府谈地也不是一次性付款。我们有比较大的期望,不过也需要一些合作。我们八月份在杭州、厦门也拿了几块地。一开始是拍的,但拍到最后还是别拍了合作吧,这种的也有。我们现在也是在探索大城市辐射的一些周边城市,不会去一些没产业又没有人的二三线城市。我们这两年努力把库存消化了,相信17-18年会有一个很好的增长。
  【碧桂园】我们买地策略的时候是市场低估的时候买地,市场高估的时候卖房子。尽快回笼现金流,会回笼率88%,现金流在手有利于在市场不确定性到来时有更好优势。下半年还是会继续买地,这是我们在今年2200亿中提升的基础。坚持一线城市周边,二线城市近郊,三四线城市的中心拿地策略。武汉的项目虽然是地王,是绝版地区,配套非常优质。最近的拿地项目不是地王。我们要关注我们产品的溢价能力。碧桂园的纪律:不拿面粉比面包贵的土地。
  【远洋地产】我们学聪明了,在和别人合作,联合拿地上也用自己的房地产基金进行投资。我们也拿过地王,也犯过错,今天这个行情,我们过往也很熟悉。我们宁可错过这个机会,也不能再犯错,我们坚持面向城市中心地段旧改项目,通过合作控制土地价格,绝不拿地王,在14年调控的时候,就是当时有定力,今天才能成功。
  【SOHO中国】我们在选择方向时非常审慎,专注于一线城市和京沪市场。

您需要登录后才可以回帖 登录 | 成为会员

本版积分规则

QQ|Archiver|小黑屋|手机版|中国物业管理信息网 ( 粤ICP备05042033号

GMT+8, 2018-2-22 03:10 , Processed in 1.328125 second(s), 34 queries , Gzip On.

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表