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桂林:八成物管自评“状况艰难”七成业主却认为“有盈余”

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发表于 2016-9-11 11:25:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
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  广告收益不知去向、公摊费用惹来争议、监控摄像形同虚设……在小区诸多矛盾冲突中,无论是物业还是业主,都很“谦虚”地将自己划为弱势一方。
  物业方面认为,种种现象是物业费收支维持艰难下的无奈;而业主则认为自己被当成一块砧板上的肉,被物业是想怎么切就怎么切。双方始终难以形成共识和信任,而怨言甚至愤怒却日复一日地累积,最终形成一道难以逾越的坚冰。
  在这种现实下,物业一个劲地总是叫亏,显然不是破冰之道。
  而记者通过观察之前一段时间本报《小区那些事儿》系列报道所揭示的物业和业主、业主和业主之间的矛盾,认为根源不外乎一个“信”字。
  八成物管自评“状况艰难”
  8月31日,位于漓江路的香格里拉花园小区。物管办公室的公告栏上张贴着小区去年8月至今年6月的收支汇总表,上面分别列出了物业费、广告费、路面停车费等4个收入项目和员工工资、电梯维保、公摊电费等11个支出项目。按照这张收支表上的数字,小区物管在这11个月里亏损3.5万余元。
  “维持收支真的不容易。”物管经理陈中给记者算了一笔账:小区建筑面积共8.7万平方米,600多户业主,物业费按照每平米1.1元收取。自从去年8月公司进驻小区,到现在能收到的物业费也只有八成左右,算下来每月在7.5万元左右。此外,小区广告收入、电单车充电车位费、路面停车费等几项加起来在8千元左右。
  “我们公司管理、后勤人员已经压缩到最少,经理、副经理、财务、客服各只有1名。此外,保安15名,保洁员6名、电工1名。”陈中告诉记者,以数量最多的保安为例,每月工资仅为1850元,但算下来公司人工工资支出每月还是在5万多元。此外,再算上公摊水电费、电梯维保费、缴税、办公保洁用品损耗等,每月支出在8万元左右。
  “算下来,每月勉强能维持收支平衡,而一旦道闸、二次加压水泵等小区设备需要维修,费用高昂,收支便捉襟见肘。”陈中说。
  在记者的走访中,勉强维持甚至亏损,是许多物管公司共同的抱怨。那么,物管收支现状如何?记者采取问卷的形式进行了一次调查,并对收回的9份问卷进行统计。
  数字显示,选择“处于亏损状态”的有3家,占比33%;选择“勉强维持收支平衡”的最多,有4家,占比44%;选择“略有盈余”的最少,有2家,占比22%。
  从抽样的结果来看,认为自身处于收支艰难状况的物管公司占到近八成。
  按照《桂林市住宅小区物业服务收费管理实施细则》中的规定,物业费包括了公共性服务费和专项服务费。其中,公共性服务费则包括物业向全体业主提供的公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。
  文件所规定的物业费似乎无所不包,但在现实中,因为“物业费收支艰难”,物管公司往往会选择种种方式“开源”、“节流”。
  当业主质疑诸多额外收费项目是否合理时,物管公司会解释,仅靠物业费无法维持小区运转;
  当业主质疑小区广告收入去向时,物管公司认为拿这些收入弥补支出无可厚非;
  当业主质疑小区监控摄像头成为摆设时,物管公司会解释说资金紧张、无力维护……
  对此种种,业主们往往并不买账。
  七成业主认为“有盈余”
  家住兰乔圣菲小区的京女士向记者展示了她6月初新缴的物业收据。上面除了每平米1.98元的物业管理费外,还有楼道门禁、灯具维护费100元,楼道专项维护费用60元,生活垃圾费、灭火器年检费94元。
  “接近2元的物业费已经不算低了,怎么还要额外收取这么多的费用。”尽管如数缴纳了这些费用,但京女士还是对这些费用的实际用途和去向产生质疑。
  大多物管公司口口声声称收支艰难,常常是得不到业主认可的。那么,业主们认为自己所在小区的物管收支情况如何?记者也采取问卷的形式进行抽样调查,并对收回的93份问卷进行了统计。
  结果显示,93名业主中,没有一人认为自己所在小区的物管公司处于“亏损状态”;认为物管公司“勉强维持收支平衡”的有27人,占比29%;认为“有些许盈余”的33人,占比35%;认为“盈利颇丰”的也有33人,占比为35%。
  也就是说,超过7成的业主认为小区物管收支有盈余,这个结果与8成的物管自称的“处于亏损状态”或“勉强维持收支平衡”的统计结果相去甚远。
  不过也必须承认,业主们的判断大多来自直观感受。“公司总是以盈利为目的的,如果小区物管总是挣不到钱,那他们还有什么理由继续做下去?为什么不干脆撒手?”业主黄先生的观点就颇具代表性。
  确实,现实中也不乏新物业来了,老物业却赶也赶不走的例子。去年10月,七星区一小区,新业委会请来新的物管要进场,可老业委会原来签的物业公司却以合约没到期为由坚持不愿走,结果双方为争抢门卫室的阵地大打出手。
  业主和物管对于收支情况的认知不同,导致凡是额外的收费项目、缺位的硬件设施和备受争议的服务管理水平都成为双方矛盾引发的一个个火药桶。
  位于翠竹路的万正·西区国际小区,物管的催费单挂满了一些业主的信箱。因为对于物管收取公摊水电费合理性的质疑,小区不少业主选择拒缴这笔费用。记者走访了解到,公摊水电费已经成为了物业最难收取的费用之一。有的小区,这笔费用的交费率甚至不足3成。
  叠彩区新世纪花园小区,监控摄像头成为摆设的现状曾引发业主与老物管的激烈矛盾。业主认为缴纳了物业费却连最基本的安全都得不到保障,失窃频频;物业则认为收支艰难,根本无力维护。最终结果,是种种矛盾越来越难以协调,双方选择分道扬镳。
  建立互信的钥匙是公开
  与7成业主认为物管收支“有盈余”相应的,是小区物管收支公开情况。
  93名被问卷统计的业主中,57名业主认为所在小区的物管收支没有做到公开,占比61%;选择“已经公开”的有12人,占比13%;没有关心过这一情况的有24人,占比26%。值得一提的是,认为小区物管“盈利颇丰”的33人中,有26人认为所在小区物管收支没有做到公开。
  8月30日,记者来到环城北二路一小区。新的物管进驻小区已有一年时间,但物管经理告诉记者,目前尚未进行收支公示。
  即便像香格里拉花园小区这样物管公开收支的小区,也难以赢得所有业主的认可。
  “小区的物管公司虽然公开了收支,但我还是感觉与实际收支情况有出入。”小区业主梁先生告诉记者,这是因为公开的账目只有几个大项,业主根本无从监督。“比如说办公保洁用品、公摊水费、维修更换、垃圾桶被归拢到一项支出,共计8万7千多元。我们怎么知道其中哪项费用该花哪项不该花?或者能不能少花点?”
  虽然认为小区物管收支“有盈余”,但梁先生也坦言,自己的判断并无真凭实据。“如果物管公司真的在勉强支撑,就应该选择完全公开自己的收支明细,争取赢得业主们的理解和支持。我相信,大部分业主不会不明白一分钱一分服务的道理。”
  小区物管收支应该公开到什么程度?记者回收的93份问卷统计显示,66名业主选择“应该精确到每一笔支出,方便业主监督”,占比80%;选择“应公开几个大项的支出情况”的只有15人,占比16%;选择“应该公开收支总数”的有12人,占比13%;没有人认为“没必要公开”。
  香格里拉花园小区物管经理陈中告诉记者,详细公开收支对他们来说,也并非难事。“如果业主对以前收支公示的频率、方式、详细程度有异议,我们完全可以满足业主的要求。”陈中说,虽然这可能会给物业方面增添不少工作量,但如果能以此赢得业主的信任,换来双方互相理解和支持,物业方面还是乐见其成的。
  记者走访的多个小区中,也有个别详尽公开了收支明细的。
  在七星路绿涛湾小区,收支公开分为两部分:物业公司公示物业费、小区路灯公摊费等费用收支情况;其它大小开支则由业委会进行公示。记者看到,去年的收支明细表上一共42项,其中精确到“做横幅及购油漆125元”、“订晚报252元”、“办公用品40元”等小额开支。
  按照这张收支明细表上的数字,去年共结余3.8万余元。小区物管的冯经理告诉记者,小区物业费的收费率达到97%。
  这一比例,也是记者近一个月来走访的10多个小区里最高的。这或许能说明一个问题——— 收支实现透明化,要比总是嘴里叫亏损,更能赢得业主们的支持和理解。
  桂林晚报记者龚亮勇 刘舒慧

 楼主| 发表于 2016-9-12 00:00:25 来自手机 | 显示全部楼层
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