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广州:十多年来小区新旧物管大战轮番上演,何时到头?

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发表于 2017-8-17 00:22:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
生活在住宅小区,业主往往不可避免会遇到各种各样的物业纠纷:卫生、绿化、公共收益、停车、安保……或许今天你在新闻上看到某某小区发生的物业纠纷,哪一天也会在自家小区上演。有业主会困惑:“我只是希望小区服务管理好,大家能住得安心,为什么就那么难?”

这个诉求看似简单,却因小区管理中的各种纠纷,而变得复杂起来。即日起,羊城晚报和羊城派“记者帮”推出物管专题,从多个角度剖析小区物业管理存在的症结,并尝试为业主们开出“良方”。如果你的小区遇到了难以解决的物管难题,欢迎通过羊城晚报官方APP“羊城派”告诉我们。

新旧物管交接:一场拉锯了十多年的“战争”

在刚过去的7月份,越秀区麓湖御景小区又爆发了一起新旧物管交接冲突,旧物管坚称合同未到期,新物管则强调其进驻小区的合法合规。新旧物管交接冲突犹如一出“连续剧”,十几年来在广州各小区轮番“上演”。如何为这些“闹剧”划上休止符,我们一起来关注。

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一场新旧物管交接,让小区陷入纷争

7月底,连续两场冲突打破了麓湖御景小区以往的平静。7月24日,数十名“黑衣人”强行闯入小区,不由分说破坏公共设施,这场席卷而来的“风暴”一直持续到当晚10点。事后,有业主指出,挑起这场冲突的背后原因是小区旧物管不愿意让新物管进场。

为何新旧物管交接总是不可避免地发生纷争?从该小区多年以来的“恩怨情仇”,或许能窥探出一些端倪。

麓湖御景小区前身名为“麓景台”,是广州第一个以“业主自救”的方式盘活的烂尾楼。2009年,广州中源投资公司出资2亿多元人民币,将“麓景台”续建完工后更名为麓湖御景,并开始销售。记者采访中,麓湖御景小区多位业主表示,因为对前期物管逸帆物业公司的服务感到不满意,小区业主投票决定更换物管。今年6月30日,小区业委会召开业主大会,强行接管小区服务设施,并通过社会招标挑选物业,最终选聘广州市万科物业服务有限公司为小区提供物业管理服务。

然而,这场新旧物管更迭,却让小区陷入了冲突和纠纷当中。7月22日早上6时,万科物业在接管过程中,与逸帆物业发生冲突。7月24日,双方再次发生冲突,甚至出现人员受伤,随后警方介入。

开发商:小区物业旧账未算清

这场纷争到底孰是孰非,新旧物管有各自的说法。8月3日,麓湖御景小区开发商及逸帆物业公司召开情况通报会。会上,逸帆物业公司方面表示,双方物业管理合同其实并未到期。一负责人表示,2015年,逸帆物业与小区业主委员会续签合同,合同期限至2018年9月30日。在合同未到期的前提下,业委会更换物管公司并不合法。而小区业委会则认为,合同在2013年已经到期,并没有续签。双方各执一词。 (更多新闻资讯,请关注羊城派 pai.ycwb.com)

让旧物管难以将小区管理权“拱手相让”的另一原因在于“旧账未算请”。中源投资公司负责人称,该小区原是“烂尾楼”盘活的小区,到目前为止,该公司仍有近3600万元续建费没有收回来。而且复建后,该楼盘的债权债务关系十分复杂,入住率很低,当时第一批入住业主仅有40多户,没有物业公司愿意接手。2009年,逸凡物业进驻小区进行管理,期间一直处于负债经营,为了不断完善麓湖御景小区的各项设施等服务,逸帆物业一直向广州中源公司借支,截止2017年6月底,共向中源公司借款共计200万元。这些款项都用于小区的公共基础设施建设。如有新的物业公司进驻小区进行管理,新的物业公司需偿还广州中源公司的债务,以及帮助中源公司收回其他未收楼业主所欠的3600万元的续建费。

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新物业:万科是合法进驻小区

不过,在麓湖御景小区开发商及逸帆物业公司召开情况通报会后,万科物业随即发表声明称,一切合法合规进驻小区。

声明称,万科物业公司在今年6月15日中标,并于当月30日,与麓湖御景小区业主委员会签订《物业服务合同》。7月6日,业委会向原物业发出交接函,要求其于收到函件后7日内退出小区并做资料交接。7月21日,业委会委员在街道办事处工作人员见证下,当面要求原物业进行交接遭到拒绝。随后业委会决定收回麓湖御景小区物业管理权,要求原物业退出小区并与业委会进行交接。为避免业委会收回物业管理权后小区服务中断,业委会发函要求万科物业于7月22日起履行《物业服务合同》,指导业委会接管并服务小区。7月22日当天,在华乐街道办事处、越秀区房管局、派出所的指导下,原物业服务企业、业委会、新聘物业公司三方达成一致,拟定于7月24日上午在主管部门的见证下做小区物业管理资料交接。当日原物业服务企业拒绝执行沟通会决议,随后发生冲突。

万科物业相关负责人陈女士告诉记者,目前小区还是在业委会的管理下,万科只是在给业委会做基础服务。还没有进行资料交接,但物业管理权在正常履行。行政主管部门意见是万科得在现场,提供平稳的服务。“至于后续,业委会和旧物业有什么纠纷,旧物业对万科物业有什么指责,或者是有什么需求,都是下一步的动作。我们也希望在主管部门协调下或者通过司法途径,来正常做这些事情。”

广州小区新旧物管冲突“戏码” 十多年来轮番上演

小区新旧物管交接时引发冲突,在广州多年来可是屡见不鲜。最让人印象深刻的可追溯到2003年的翠湖山庄。当年,因物管权交接纠纷,广州翠湖山庄的两家物业公司保安,在一个小区攻防对峙半年后,爆发了一场“百名保安集体斗殴事件”。双方持长刀、铁棍、水管、灭火器等“武器”,在小区内对峙和械斗近四小时,十几人受伤,直到4卡车防暴警察到来后才将事态平息。

类似的物管纠纷冲突在这十几年来几乎未曾停息。就在去年8月,越秀区东风广场也上演了一场新旧物管交接的纠纷。由于旧物管拒绝移交管理权,新物管在小区门口等待了近7个小时,无奈撤场。经各方协调,小区最终被划分成两部分,会所、商业写字楼等属于开发商的部分仍由旧物管管理,剩下的住宅小区物业由新物管接管。

即便就连一些被誉为物业管理范本的小区,此前也曾上演过新旧物管冲突的“戏码”。被称为“炒物管成功范本”的天河区半山雍景苑,此前为了换掉旧物管也拉锯了三年多的时间。2014年4月12日,业主曾试图让新物管直接进驻小区,遭到旧物管拒绝,双方一度僵持不下。当地政府多个部门介入协调到次日凌晨。被誉为业主自管范本的海珠区祈乐苑在2014年2月也曾爆发过新旧物管交接冲突。当时数百名业主聚在小区门口,等待见证新旧物管交接一事。但旧物管当时坚持要“占用”小区大门及停车场、商铺的管理权,导致数百名业主围堵小区大门。

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作为协调者,街道有话说:物管条例需健全,协调光靠“嘴”有心无力

根据物业管理的相关法规规定,当小区出现入新旧物业冲突等纠纷时,作为第三方的居委、街道等基层机构,应及时介入化解矛盾。然而这些基层单位在协调过程中,却往往落得“两面不讨好”的尴尬境况。近日,广州市某街道办一位负责人向记者袒露心声,“物业管理在法规上目前还是有不健全的地方,这让很多工作难以推进下去。”

这种法规的不健全,在该负责人看来是多方面的。例如有物管私自涨价或者不愿意退出小区管理,街道难以约束监管,就连一些物业公司是否有资质,街道往往也无从查证,“甚至连街道有时需要到小区进行入户调查出租情况,物管公司都不配合,我觉得基层物业管理方面的法规还需要完善规范,至少要明确物业公司应该配合政府工作。”

物业公司难管,小区业委会运作同样也难监控。该负责人说,很多街道会成立一个城管科,专门负责管理物业、业委会等,不过主要起到一个协调的作用,但是对于业委会候选人的资质,街道是没有办法干扰,“有些候选人确实不太合适,有的业主从来不交物业费,但一看要选业委会成员,一次性补交,选上了之后又不交了,业主有意见,我们同样也没办法管。”该负责人说,现在社会提倡属地管理,法律法规在物业管理方面应该赋予街道执法权,否则光靠嘴巴,很难协调复杂的物管关系。

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